本文作者杨润琦，中国人民大学法学院诉讼法学硕士研究生。
2019年12月暴发的新冠肺炎疫情迅速蔓延，至2020年1月29日，大陆地区31个省市自治区均已启动突发公共卫生事件一级响应。依具体的情况，各地采取了不同程度的隔离、封锁措施，并在不同范围内停工、停产、停业。在此背景下，租金问题引起人们的广泛关注。本文将结合《民法典合同编（草案）》的立法观点，围绕疫情中不动产租赁合同的履行与情事变更原则的适用问题进行简单梳理，以期为相关问题的解决提供参考。
根据《合同法司法解释（二）》第26条（以下简称“第26条”）的规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”司法解释在表述上力图将“情事变更”与“不可抗力”区分开来，但事实上，二者并非泾渭分明[1]。《合同法》第117条第2款仅规定了不可抗力的内涵和判断标准，至于不可抗力所招致的后果，既可能是合同履行不能，也可能是履行困难，还可能对合同履行不产生影响。对比联合国《国际货物销售合同公约》（以下简称CISG）的相关规定，国际货物销售合同公约咨询委员会以及国际上的主流观点均认为，CSIG第79条所规定的“障碍”（impediment）既规范不可抗力也规范情事变更。[2]所以，不宜机械理解不可抗力与情事变更原则的适用之间的关系，而应当根据具体事件对合同履行产生的影响作出判断。我国司法实践中，法院对情事变更原则的适用事实上也没有完全排除不可抗力的情形，如“成都鹏伟实业有限公司与江西省永修县人民政府、永修县鄱阳湖采砂管理工作领导小组办公室采矿权纠纷案”[3]中，当事人在履行《采砂权出让合同》的过程中遭遇鄱阳湖36年未遇的罕见低水位，采砂提前结束。最终最高人民法院适用了公平原则和情事变更原则作出裁定。值得注意的是，《民法典合同编（草案）》（二审稿）（2019年12月16日稿）第533条对情事变更的适用没有再排除不可抗力，学界通说对此亦持肯定态度。所以，不应因此次疫情属于不可抗力而排除适用情事变更原则。无论根据第26条还是《合同编草案》第533条，均须区分情事变更与商业风险。所谓商业风险，是指市场主体作为一个理性的商人，在从事商业活动时应当意识到并自愿承担的固有风险。对此，王利明教授提出了“可预见程度标准、获益标准、影响广泛性标准、外部性标准、风险防范标准”作为区分的参酌标准。[4]整体而言，由于当事人在缔约时无法预见疫情暴发并进行防范，所以此次疫情对不动产租赁合同履行产生的影响并不属于商业风险。疫情对各地区、各行业的影响不同，对商事租赁与民事租赁亦不可同日而语，当事人应当根据自身情况选择是否援引情事变更原则。第26条要求客观情况发生的重大变化应当达到“继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”的程度，而草案第533条相比删去了目的不达规则。与草案第353条第（一）款相衔接，该款规定“因不可抗力致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同（该条款与《合同法》第94条的规定相同）。正如崔建远教授所言：“不可抗力的发生未影响到合同履行时，不适用情势变更规则；不可抗力致使合同不能履行时，在德国法上由风险负担规则解决，在我国合同法上发生合同解除，也不排斥风险负担，但不适用情势变更规则；不可抗力导致合同履行十分困难，但尚未达到不能的程度，若按合同规定履行就显失公平，方适用情势变更规则。”[5]所以，当事人可以根据遭受疫情影响的程度等具体情况，选择援引不同的规定。例如，承租人专为春节期间举办活动而租赁场地，但因疫情防控措施，导致活动无法举办，承租人租赁场地目的落空。此时，承租人大多选择援引《合同法》第94条之规定，解除租赁合同，已支付租金和押金等费用的，可以要求返还不当得利。当然，此时亦符合第26条“不能实现合同目的”的要求，并不排除情事变更原则的适用。但是，在一般的长期租赁关系中，则不宜解释为不能实现合同目的，但可能存在明显不公平的情况，我们将在下文讨论。需要澄清的是，承租人难以依照《合同法》117条之规定，以不可抗力为由主张部分免责。因为依照《合同法》第109条及我国通说观点，金钱债务不发生履行不能的问题。根据意思自治原则和程序法中的法官被动性原则，若当事人在诉讼中未以情事变更为由提出相关请求，法院不能主动适用该原则。不但第26条在表述上传达了这一理念，最高人民法院在“刘秀兰与府谷县瑞丰煤矿有限公司合同纠纷案”[6]的判决书中也表达了这一观点。不过，这就需要当事人更加了解自己享有的权利，并及时提出主张。根据第26条的规定，当事人可请求变更或解除合同，“人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”《合同编草案》增加了当事人的再交涉义务，“协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”再交涉义务规则的细节目前尚无定论，但总体而言，该制度的目的在于鼓励交易，尽可能的维持合同效力，至于交涉结果仍遵循意思自治。所以，在司法适用层面，争议更加集中于变更合同和解除合同这两个法律效果。在一般的租赁关系中，由于合同尚不至于不能履行，而且合同在情事消失后还可以继续按原合同履行，所以当事人更希望通过对合同的修正以恢复公平，而非解除合同。依据现行规定，合同变更由法院依公平原则裁判，主要通过法官依职权的形成行为变更合同。在商业租赁的场合中，因疫情明确的行政管控政策导致无法使用租赁房屋的，出租方减免租金，与承租方共担疫情带来的经济损失更为公平。但应当注意，首先，承租人无法使用租赁房屋才可请求减免租金。若承租人正常经营，收益没有明显减少，甚至因疫情导致收入增加的，如大型超市，则不得请求减免租金。至于在疫情期间正常经营，但收益明显减少甚至亏损的情况，或许可请求减免部分租金，但还需依具体情况衡平。其次，无法使用租赁房屋的原因具有客观性，应与政府等相关部门采取防控措施具有因果关系。因经营者被隔离等原因导致无法正常营业的，不应在此列。实践中，大多数情况下，法院根据公平原则均支持了减免租金的请求，如“李培艳、莱州市永安路街道西关居民委员会追偿权纠纷案”[7]中，山东省烟台市中级人民法院认为，“非典”疫情造成的损失超过正常的商业风险，应适用情势变更原则适当减免部分租赁费用。再如“上海拍谱娱乐有限公司与上海新黄浦（集团）有限责任公司房屋租赁合同纠纷案”[8]中，法院认为，基于“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，免除被告停业期间租金的理由成立。在民事住宅租赁场合，不存在停产停业所带来的经济损失问题，所以一般情况下不涉及租金减免问题。但出租人借此机会，利用承租人搬家不便等危困情形，乘机抬高租金等做法则违背了诚信原则和善良风俗原则。此外，如果租赁合同中在租金外约定有其他费用的，如服务费等，但疫情期间出租人不能提供相应服务的，对此部分应当免除。为帮助中小企业发展，各省市针对本次疫情出台了一系列关于租金减免的政策，如四川省《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施》、上海市《全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》等等不一而足，其中均提到：减免企业房屋租金，对承租国有资产类经营用房的中小企业，减免租金；并鼓励大型商务楼宇、商场、综合性市场运营主体在疫情期间对承租户减免租金（具体减免政策详见各政策文件）。在审判实践中，各省市具体出台的相关政策文件，对法官适用合同变更裁量权具有重要参考价值。病毒威胁着同胞的生命，也考验着政府、企业和每一位公民的智慧和韧性，每个置身其中的人都无疑将受到有形或无形的影响。出租人与承租人虽然在表面上存在利益冲突，但实际上是唇亡齿寒的统一关系，相互扶持和理解方能走得更远。社会的正常运行离不开法律的规范，但法律并非唯一的价值标准，也未必是最佳手段。危难之时，各方更需坚守诚实信用，参考法律规范友好协商，同心协契，共克时艰。
